همه با هم - وضعیت مسکن در سه دولت گذشته

وبلاگ مقالات اقتصادی نوشت :: پديده تأمين مسكن همواره به‌عنوان يكي از معضلات اصلي جامعه مطرح بوده است و در دوران مختلف دولت‌ها كوشيده‌اند با تدوين و اجراي برنامه‌هاي عملياتي مختلف به اهداف خود برسند. به‌عبارت ديگر سياست‌هاي اتخاذ شده بخش مسكن را مي‌توان در چارچوب سياست‌هاي كلان اقتصادي تلقي كرد، به‌گونه‌اي كه دولت‌ها متناسب با نگرش‌هاي سياستي خود به انتخاب ابزارها و اجراي برنامه‌هاي مورد نظر خود پرداخته‌اند. بررسي سياست‌هاي مسكن دولت‌هاي مختلف نشان مي‌دهد همه دولت‌ها سياست‌هاي حمايتي را براي خانه‌دار كردن اقشار هدف در برنامه‌هاي خود داشته‌اند، اما ميزان موفقيت آنها براي اجرايي كردن اين طرح‌ها متفاوت بوده و بستگي به توان دولت‌ها و تعامل آنها با بخش خصوصي داشته است. موفقيت دولت‌ها در اهداف كلي بخش مسكن ارتباط مستقيم با سياست‌هاي حمايتي دولت براي اقشار هدف دارد. بررسي آماري واحدهاي مسكوني ساخته شده با اتكا به سياست‌هاي حمايتي دولت نشان مي‌دهد در دولت‌هاي هاشمي رفسنجاني و خاتمي يعني طي 16 سال تنها 340 هزار واحد مسكوني براي گروه‌هاي هدف دولت ساخته شد و اين در حالي است كه در دولت احمدي‌نژاد و در قالب مسكن مهر تا سال آينده كه پايان كار دولت دهم است بالغ بر 2.5 ميليون واحد مسكوني يعني 7 برابر دولت‌هاي قبلي مسكن تحويل گروه‌هاي هدف مي‌شود. مسکن در دولت هاشمي دوران سياست‌هاي تعديل اقتصادي و خصوصي‌سازي از مهم‌ترين عوامل تأثير‌گذار بر بخش مسكن بود.اعطاي تسهيلات ويژه براي سازندگان مسكن استيجاري از جمله مهم‌ترين راهبردها و برنامه‌هاي دولت سازندگي بود. هدف اين برنامه توليد يك ميليون و 582 هزار واحد مسكوني شهري بود كه سهم بخش خصوصي از اين ميزان 95 درصد در نظر گرفته شده بود. اگر چه تحقق عدد مذكور هيچ گاه در دولت هاشمي رفسنجاني محقق نشد! با تكيه برآمار، اين مقطع را مي‌توان دوران افزايش قيمت زمين‌و مسكن هم دانست. در اين دوران واگذاري زمين از طرف سازمان زمين شهري همچنان ادامه يافت ولي در پايان دوره و آغاز فروش تراكم در شهر تهران زمين را از كنترل دولت خارج كرد. در دور دوم رياست جمهوري هاشمي تأكيد بيشتري بر آزادسازي اقتصادي، تك‌نرخي كردن ارز و آزادي واردات به عمل آمد. همچنين كاهش دخالت دولت و استفاده از ساز‌وكار قيمت به عنوان دو شعار اصلي مطرح شد. در چنين شرايطي در بخش مسكن نيز همانند ساير بخش‌هاي اقتصادي از شدت دخالت و تأثيرگذاري دولت در بازار كاسته شد. توجه به مسكن ارزان قيمت، حل مشكل اسناد مسكن روستايي، بازسازي مناطق جنگ‌زده، استفاده اقتصادي از زمين به‌عنوان سياست‌هاي راهبردي دولت در بخش مسكن طرح شد. در كنار اين برنامه هاي نسبتاً جامع اما آمارها چيز ديگري را گواهي مي دهد خانه دار شدن خانواده هاي كم درآمد ايراني هيچ گاه به واقعيت نپيوست. از سوي ديگر در راستاي كمك به اقشار كم درآمد، مقرر شد دولت از سازندگان واحدهاي با زيربناي كم حمايت به‌عمل آورد همچنين دولت از طريق پرداخت بخشي از سود تسهيلات اعتباري تلاش كرد توان خريد اقشار كم درآمد را افزايش دهداما واقعيت اين است كه اين برنامه نيز هيچ گاه محقق نشد. در مجموع بايد گفت: بدون احتساب ساخت و ساز بخش خصوصي طي دو دوره رياست جمهوري دولت هاشمي تنها 70 هزار واحد با سياست‌هاي حمايتي دولت در قالب مسكن اجتماعي ساخته و به‌ گروه‌هاي هدف واگذار شد. مسکن در دولت خاتمی در شروع كار دولت سيد محمد خاتمي، بخش مسكن وارد ركود شده بود و بر حل مشكل كم‌درآمدها و آزادسازي بازار مسكن تأكيد مي‌شد اما همچنين حمايت از كوچك‌سازي و انبوه‌سازي مورد تأكيد بود. در اين سال‌ها بر نقش سياست‌هاي پولي و تسهيل شرايط اعطاي وام مسكن تأكيد زيادي مي‌شد. اما بررسي ميزان ساخت و ساز طي اين سال‌ها نشان مي‌دهد هرچند در سال 80 در كل مناطق شهري مسكوني پروانه ساخت 390 هزار واحدمسكوني اخذ شد كه فراتر از هدف برنامه بود اما تمركز ساخت و ساز در تهران اين موفقيت را كم اعتبار كرد.براساس آمار، رشد بهاي مسكن در سال‌هاي 79 تا 81، 10 تا 12 برابر درآمد سالانه خانوارهاي شهري بود كه به عقيده كارشناسان نه تنها موجب بهره‌مند نشدن خانوارها از مسكن بطور اصولي شد بلكه گروه‌هاي درآمدي بيشتري به سوي مسكن نامناسب يا مسكن غيررسمي رانده شدند و در نهايت ركود بر بخش مسكن حاكم شد. عامل اصلي اين گراني بيش از حد مسكن كه همه اقشار بخصوص حقوق بگيران را در بر مي‌گرفت افزايش دوباره قيمت زمين شهري بود.در اين دوران طرح‌هايي مانند مسكن استيجاري براي بهبود شرايط مسكن صورت گرفت اما در عمل وضعيت مسكن اقشار آسيب پذير حتي تنزل هم يافت و بر ابعاد اسكان غير‌رسمي افزوده شد. بررسي‌هاي كارشناسان نشان مي‌دهد سياست‌هاي مسكن در دوران رياست‌جمهوري خاتمي در سال‌هاي اول به نوعي تحت‌تأثير سياست‌هاي مسكن دولت هاشمي بود و در سال‌هاي بعد نيز به‌علت عدم كار كارشناسي در بخش مسكن و اولويت دادن تصميم‌هاي سياسي به‌جاي تصميم‌هاي كارشناسي بخش مسكن نتوانست كارنامه قابل قبول ارائه دهد.آمار مؤيد اين مسئله است كه در طول دوران رياست جمهوري خاتمي تنها 270 هزار واحد مسكوني با سياست‌هاي حمايتي دولتي و در قالب طرح‌هاي استيجاري به دست گروه‌هاي هدف رسيد. مسکن در دولت احمدی نژاد: بررسي‌هاي كارشناسي نشان مي‌دهد در سال‌هاي قبل از دولت احمدي‌نژاد برنامه‌هايي در بخش مسكن اجرا شده اما به‌دليل جامع‌نبودن اثربخشي نداشته است، اما با شروع كار دولت نهم معضل كمبود مسكن با رويكرد برنامه ريزي نويني مورد بررسي قرار گرفت و دولت با هدف تأمين مسكن قشرهاي كم‌درآمد جامعه و ساماندهي توليد و فروش مسكن به سمت كاهش نوسانات بخش مسكن و بازگرداندن آرامش رواني گام برداشت و طرح مسكن مهر به عنوان شاخص‌ترين سياست دولت نهم شكل اجرايي به خود گرفت و به مرور به بزرگ‌ترين طرح عمراني كشور تبديل شد و بحق توانست تا حدودی به رؤياي خانه‌دار شدن اقشار كم‌درآمد جامه عمل بپوشاند. از اهداف احداث مسکن مهر کاهش قیمت خرید ، فروش و اجاره مسکن بود، ساخت مسکن مهر بر بازار مسکن بی تاثیر نبوده اما تاثیر عمیق و ماندگاری نیز بر قیمت خرید و فروش و اجاره بها نداشته است. پروژه هاى مسکن مهر تاثیرى در نرخ مسکن در شهر هاى بزرگ نداشته است، در شهرستان ها که تقاضاى کمترى وجود دارد عرضه مسکن با اجراى پروژه هاى مسکن مهر افزایش یافته و در شهر هاى بزرگ که تقاضاى بیشترى وجود دارد مسکنى براى عرضه ارائه نشده است، لذا دولت با اجراى پروژه هاى مسکن مهر نتوانسته تعادلى میان عرضه و تقاضا در این بخش بوجود آورد. نیاز کشور به مسکن فراتر از تعداد مسکن احداث شده در قالب مسکن مهر است و این موضوعی است که باید مسوولان ذیربط مد نظر داشته باشند. نواقص قوانین موجب ایجاد اشکالات جدی در عملکرد تعاونی های مسکن شده است، بطور مثال مشکل اصلی در مدیریت ضعیف وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی در نحوه مدیریت تعاونی های مسکن است که گاهی کم کاری هایی در ارتباط با پیشبرد ساخت مسکن مهر دارند. و همچنین هیچ نهاد و دستگاهی در مورد آماده نبودن زیرساخت های مسکن مهر و عدم تحویل به موقع واحدها پاسخگو نیست، و عدم پی گیری دولت و سازمان های ذیربط در مورد واحدهای مسکن مهر کمکی به حل مشکل متقاضیان نمی کند و برخی از آنها همچنان سردرگم هستند. در حال حاضر بازار خرید و فروش مسکن رو به رکود است و قیمت اجاره بها نیز افزایش شدیدی یافته که نشان می دهد مسکن مهر تاثیر چشمگیری بر بازار مسکن نداشته است.